有关数据显示，目前深圳市人口密度0.7万/平方公里，远大于珠三角排名第二的东莞0.3万/平方公里，更是远超北京0.1万/平方公里和上海0.4万/平方公里。而目前深圳居住用地仅占建设用地的22.6%，低于国家25%-40%的标准。
土地稀缺，在深圳是不争的事实。
更让人焦心的是，根据国务院批复的《深圳市土地利用总体规划大纲（2006－2020年）》：至2020年深圳市建设用地规模不能突破市域面积的50%。
50%的红线不能打破，但城市发展又需要空间！这样一来，作为存量土地二次开发的有效路径，城市更新就成为保障深圳城市发展空间的必然之路。
近日，呼唤多年的《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称新《条例》）正式通过深圳人大审议，深圳未来的城市更新终于有了指引“大法”！
1：旧改项目大提速，签约率95%即可征收！城中村
《条例》明确规定，旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。
一直以来，深圳作为我国“先行示范区”试点，被许可多方面土地管理探索。比如，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题等等，但是深圳高度集中的用地矛盾还是非常突出。
作为广东经济第一区，南山区在“十四五”期间，提出了迈向万亿GDP的小目标。要知道，南山区占地面积仅有深圳的1/10左右，想要迈进“万亿俱乐部”，快速推进城市更新是必然条件。此次《条例》的通过可谓是为深圳的城市更新的加速铺路。
以南山区最大规模的旧改项目——白石洲绿景城市更新项目为例，自2016年就开始推动项目落地，2017年白石洲地区所辖沙河五村正式出台了城市更新规划草案，直到2019年最新签约率达到95%以上。按照之前的规定，深圳必须达到100%签约率才可以动工，而根据最新《条例》，白石洲城市更新项目预计2021年就可以正式动工。
据悉，白石洲城市更新项目规划总计容面积358万平方米，具有深圳“城市更新航母”之称。其中，更新单元用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。
除了白石洲城市更新项目，坪山区的首个最大城市更新项目——六和商业广场城市，南山大新村城市更新旧改项目、福田南片区城市更新项目等都迎来了提速。
2：打造城市更新样本，企业助推“产城融合”
在过去的十年间，深圳城市更新迈过了探索—发展—变革三个阶段，从传统的“旧城改造”迈向了高层次的“城市更新”，市场主体也从最开始的只有本地企业和银行参与，到全国企业大举进入，各类金融机构全面参与！
值得关注的是，各企业在推动建设城市更新的过程中，逐步实现了“产城融合”。
以位于深圳华侨城原东部工业区内的OCT-LOFT华侨城创意文化园为例，2004年8月，OCT-LOFT华侨城创意文化园正式启动老工业区改造，在城市更新、产业转型与企业战略发展多重背景的交织下，以“探索产业结构转变与城市公共文化空间建设，助推深圳乃至全国文创产业发展”为使命，完成了从旧厂房到年产值达百亿的文创产业园区的华丽蜕变。
位于龙岗区的平湖街道山厦工业区城市更新单元于2015年10月被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，计划更新单元用地面积481342.5㎡，拆除范围用地面积390237.2㎡，开发建设用地面积247292.7㎡（含划入零星用地3000㎡，其中居住用地433㎡，工业用地2567㎡）。未来，山厦工业区将蜕变成为闪耀龙岗的百万平方米的产城融合超级新城。
深圳城市更新的“先行示范”，一方面可以增加深圳的建设用地供应，带动固定资产投资，增加地价及税费收入，帮助深圳实现产业升级、带动消费升级。另一方面，城市更新可以供应新型产业空间，推动产业转型升级、实现经济新旧动能转换。
根据官方数据，截至2020年2月底，广东省累计完成“三旧”改造项目7905个，其中属于产业结构调整类的为4367个，占总项目数的55.2%，改造后当年实现产值约为改造前的2倍，有力推动了产业转型升级。其中，深圳很多项目的贡献率在15%-30%左右。
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