一时间，深圳小产权房成了众矢之的，沙井中介门店被封，连龙华大浪街道也第一时间发布《关于小产权房问题的通知》，禁止小产权房交易。其实深圳小产权房交易由来已久，究其原因，不仅在于高房价对于低收入人群的挤出效应以及投资层面的利差，更在于深圳小产权房的特殊性导致其体量很大（接近深圳住房总供应的50%，在深圳租房居住的人群中，10个人有6人住小产权房），有一定的“现实合理性”。那么，深圳小产权房合法吗?小产权房交易的风险到底在哪里？
1：小产权房，一般是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。对于深圳以外的广大农村地方，小产权房主要指的是农村宅基地上建的房子，而国家早有法律规定，农村宅基地只能在本村村民间转让使用权，不可买卖，严禁城镇居民购买农村宅基地。深圳的特殊性在于，1992年及2004年分别对原特区内和原特区外进行了城市化改造，原农村土地统一转为国有用地，村民转为市民，原集体经济组织转为村股份公司。但由于改造措施落实得不充分，导致了一些历史问题，这是另一个话题了。总之，1992年之后的小产权房，绝大多数是政府所说的“违法建筑”，它们没有合规的报建、房屋验收手续，甚至存在违建情况。因此，在深圳进行小产权房交易，特别是涉及违建的，涉及纠纷不受法律支持。但是又因为历史遗留的问题ZF无法妥善的解决，这也是为外来深圳人士在住房的问题上解决了不少。
2：下面，结合之前市场上出现的小产权房类型，来看看其交易的风险到底有哪些市场上出现的小产权房主要包括：宅基地自建房、村委统建楼/集资房、村委和公司合资建房、军产房、非村委土地与公司合资建房、以及集体大红本工业和商业用地上的建筑等。
（1）农民房也叫村民房，是村民在宅基地上私人修建的房子。因为很少会进行建筑设计，而是直接找施工队进行修建，所以房屋外观、户型格局、建筑质量、配套设施等与商品房相比会有所欠缺。（2）村委统建楼/集资房土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，建好后分给村民，一般都要比农民房规模大，使用率高，很多规模较大的村委统建楼和集资房都配有花园、学校、商业、地下停车场，游泳池等，几乎与一般商品房无异。物业管理一般由村委直接接管。每套房子村委都发一个绿本证或一个合作建房协议，证明房子权属。转让需要到村委过户（即所说的村委盖章），村委会收一定比例的过户费。这种原则上是分配给村民的，早些年村委默许可以交易并提供见证，因为有村委背书，一定程度上减少了一房多卖的情况出现。
（3）村委和公司合资建房性质是集体共同集资建房，村委出地，公司出钱，合作开发。名义上也是解决村民住房问题，实际上建好以后对外出售，一起赚钱。销售方式和过户方式跟第二种一样，购房签订《合作建房合同》，部分是村委更名，部分是开发商更名。
（4）非村委土地，公司合资建房公司的地，公司出资建房，建成以后分割成套对外出售，签署合同为开发商方和购房者共同签署，转卖需要找开发商更名过户，公司收一定比例的费用。比如龙华幸福新城、金茂府对面的未央花园（恒裕上麟府，邮政的地由恒裕代建）。
据一位熟悉深圳土地政策的朋友说：据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48％。庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊，它有近半存量住房是小产权房。
放在其他城市，上述政策或许能有效抑制需求，给市场降温。1980年，深圳经济特区建立。作为首个经济特区，深圳是中国制度创新、扩大开放的一块试验田。这一年通过的《广东省经济特区条例》明确说明：“特区鼓励外国公民、华侨、港澳同胞及其公司、企业，投资设厂或者与我方合资设厂。”一位熟悉深圳土地政策的朋友介绍道，在那段激情燃烧的岁月里，各种资本背景的企业在深圳遍地开花，其中不少是拿了农村的土地建厂。究其原因，一是受供地规划、审批程序等所限，政府出让土地的数量、节奏毕竟有限，无法满足市场需求。
企业直接找村集体谈，效率更高。二是农村出让的土地更便宜。就这样，一座座工厂先在村集体的土地上拔地而起。后来，乡镇企业热潮涌起，工厂越来越多。这些工厂多是劳动密集型企业，工人以外来打工者居多。他们收入不高，在深圳又没有自有住房，对廉价租房的需求旺盛。
无论从价格还是便利性考虑，工厂周边的农村区域当然是租房首选。村里人掌握了新的财富密码。前述熟悉土地政策的朋友说：“当时大家都拼命建房子，只要有钱就建房子，因为行情很好，根本不愁租。”打工者在当地落下脚，刺激了周围服务业的兴起。
这些服务业的从业者，大多还是外来打工者。雪球就这样滚了起来，人越来越多，房子也越盖越多。
前述熟悉政策人士告诉我，深圳市政府有声音认为，农村集体为深圳经济发展作出的贡献是要被承认的。如果当年严格按照管理规范一步步审批，很多企业可能就不会进深圳了。
另外，城中村的小产权房也实质上承担了民生功能，固定了城市发展所需的劳动力。“一些官方人员的说法是，‘填补了深圳住房保障的一块空白”
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